ВОПРОСЫ СОБСТВЕННОСТИ
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ
Подыскивая для себя идеальный дом, помните, что он описывается по количеству комнат: 1 pièce, 2 pièce, 3 pièce и так далее, куда не входят кухня, ванные комнаты, гаражи и т.д. Например, 2-комнатная кваритра: 2-pièce – это спальня и гостиная. Существует большое количество агентов по недвижимости, многие говорят по-английски или даже по-русски, способных вам объяснить процедуру покупки и рассказать о всех расходах, помимо стоимости недвижимости.
Сколько это стоит?
Существует несколько фиксированных расценок, о которых нужно знать при покупке недвижимости с залогом и без него.
Депозит: некоторые организации предлагают кредит, в размере 100% от стоимости недвижимости, но обычно необходимо внести депозит в день подписания compromis de vente (договор о продаже). Предпочтительно передать этот депозит вашему нотариусу или агенту по недвижимости, а не продавцу. Этот депозит будет удерживаться до завершения транcакции.
Стоимость кредита: все французские банки и лендеры берут 1% комиссионных от стоимости кредита, но не более 1500 евро. Сравните размер комиссии от разных банков, так как комиссионные варьируются и некоторые в этом не знают предела.
Нотариальный сбор: вы должны обратиться к услугам нотариуса, так как он является официальным государственным представителем. Его сбор составляет от 6 до 8% от стоимости существующей уже недвижимости и 3% от новостроек. Налог на регистрацию собственности: Варьируется в зависимости от региона.
Комиссионные агента по недвижимости: В среднем от 5 до 10 % от стоимости покупки и обычно оплачиваются покупателем. Будьте осторожны с агентами, которые требуют оплатить часть стоимости наличными - это понижает реальную стоимость недвижимости на бумаге.
ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Имейте в виду, что продавец официально обязан предоставить несколько документов на продаваемую недвижимость. Они включают в себя:
►Точный замер площади квартиры, если она является частью совместного владения.
►Справку о безопасности газовых и электрических установок.
►Справку о замере уровня свинца в краске, если недвижимость была построена до 1948 г.
►Clean bill of health – Данные экспертизы на наличие (отсутствие) в доме термитов или других паразитов.
►Справку об отсутствии (присутствии) асбеста в строительных материалах.
►Справку об отсутствии (присутствии) рисков природных катаклизмов по оценкам местных властей (наводнения, лесные
пожары, землетрясения и т.д.).
►Данные о параметрах энергетической эффективности обьекта.
ПОЛЕЗНЫЕ ТЕРМИНЫ
Налог на радио и телевидение : налог на телевидение оплачивается совместно с налогом на недвижимость «taxes d’habitation» (если у вас нет телевизора, вы должны отметить это крестиком в специальном квадрате при заполнении декларации налога на недвижимость «taxes d’habitation».
Co-propriétaire: человек, владеющий квартирой в многоквартирном доме или частью дома. Владельцы имеют ряд правил, фиксирующих права и обязанности совладельцев в доме.
Syndic: исполнительный орган управления много- квартирным домом, прина длежащим совладельцам.
Taxe foncière: местный налог на недви жимость, нала- гаемый на местных соб ственников. Оплачиввается один раз в год.
Taxe d’habitation: местный налог на недвижимость основанный на занятости, а не принадлежности, недвижимости. Вниманию собственников второй
резиденции: имейте в виду, что если в вашей недвижимости никто не проживал на 1 января, но местными властями она считается пригодной для жилья, то собственник должен заплатить налог, вне зависимости от того, оплатил ли он его для первой резиденции. Оплачивается один раз в год. Внимание: если собственность взята в наем с 1 января (независимо от длительности съема), тогда налог оплачивается съёмщиком недвижимости.
VEFA (vente en état futur d’achèvement): контракт используемый для покупки недвижимости, существующей только в проекте и не реализованной в строительстве.
Viager: une vente en viager : не имеет аналогов в англо- саксонском законодательстве. Лучше всего это можно описать как продажу недвижимости, остающуюся владельцу в распоряжение до конца жизни, что может быть полезно для пожилых людей, желающих оставаться у себя дома и получать регулярную ренту от покупателя. Собственность передается покупателю после смерти продавца.__
СЪЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
Если собственность не является основным местом проживания съемщика, допускается даже устный договор между сторонами и в этом случае действует основной французский закон по найму. Однако, если собственность является основным местом проживания съемщика, письменный договор необходим и он будет содержать обычные положения. Существует два вида контракта по найму (смотрите ниже). У съемщика есть один месяц для уведомления о прекращении контракта, хозяин недвижимости должен оповестить съёмщика за 3 месяца. Существует два типа контракта на съем недвижимости:
1. Меблированный сезонный контракт, обычно краткосрочный. Права и обязанности съемщика определяются соглашением между ним и сдавателем. Над этим сектором не много официального контроля и съемщик имеет относительно мало прав. Другая возможность – снять без мебели и с контрактомб, продлеваемым каждые 6 месяцев.
2. Долгосрочный контракт без мебели дает гораздо больше прав для съемщика, особенно в плане продления контракта и длительности съема. Например, съемщик имеет право на трехлетний или шестилетний контракт, в зависимости от статуса сдавателя. Также при надлежащем содержании сдаваемой недвижимости и при своевременной оплате аренды, съемщик имеет право на продление контракта, если только собственник сдаваемой недвижимости не захочет её продать или потребует её освободить для своего собственного проживания, или для проживания своего родственника. Обратите нимание: даже при судебном постановлении о выселении съемщика, хозяин сдаваемой недвижимости не может его выселить в зимний период с 1 ноября до 15 марта.
«ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ХОЗЯИНОМ НЕДВИЖИМОСТИ»
Хозяин недвижимости должен предоставить следующие документы:
►Данные о параметрах энергетической эффективности объекта
►Данные экспертизы на наличие (отсутствие) в доме термитов или других паразитов
►Сертификат об отсутствии (наличии) свинца в краске, если недвижимость была построена до 1948 года Сертификат выдает местная санэпидемиологическая организация, имеющая государственную лицензию.
►Справку об отсутствии (присутствии) рисков природных катаклизмов по оценкам местных властей (наводнения, лесные пожары, землетрясения и т.д.).
ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ
Рекламные объявления в местных французских и иностранных газетах – хороший способ поиска и даст вам представление о стоимости различных видов недвижимости. Однако, будьте осторожны при непосредственном контакте с владельцем недвижимости. Настоятельно рекомендуется составить договор, подписанный обеими сторонами, где будет указано, сколько вы будете платить за электричество, телефон и т.д. – и настаивайте на инвентаризации. На рынке присутствует большое количество агентств недвижимости, сотрудники которых говорят по-английски или даже по-русски. В среднем, комиссионные агенств (honoraire) обычно составляет одну месячную квартплату, a наличие посредника в лице агенства даёт большую безопасность для обеих сторон. Если вы ищете жильё на короткий срок, то имейте в виду, что многие агенства не занимаются договорами об аренде длительностью менее, чем на год, а если они этим и занимаются, то комиссионные могут быть высокими. Совет – сравнивайте цены на рынке недвижимости. Существует относительно новый вид обслуживания в агенствах когда вы подписываетесь на получение списка телефонных номеров владельцев недвижимости, соответствующего вашим потребностям. Затем вы звоните по списку сами. Но есть и минус – если вы ничего не находите , вам деньги обратно не возвращают. Для выпускников ВУЗов, студентов или низко оплачиваемых работников существуют относительно дешёвые государственные квартиры, как Espace Soleil в Ницце (www.montjoye.asso.fr). Для того, чтобы встать в очередь на получение государственной квартиры, вам необходимо будет подтвердить принадлежность к числу выпускников ВУЗов, студентов или принести справку о том, что вы безработный. Получение квартиры может продлиться достаточно долго. Оплата депозита: cумма требуемая для депозита составляеn одну месячную квартоплату. Считается незаконным учитывать этот месячный депозит для оплаты последнего месяца проживания. Оплата коммунальных расходов входит в стоимость ежемесячной оплаты недвижимости. Иногда плата за отопление включена в стоимость коммунальных услуг, если здание имеет центральное отопление. Закон требует от съемщика наличие страхового свидетельства на снимаемую недвижимость. Обратите внимание: студия – это однокомнатная квартира с кроватью, кухней и ванной комнатой. T1 (или F1) означает квартиру с одной спальней, отдельной кухней и ванной комнатой. T2 (F2) - квартира с одной спальней и одной гостиной и отдельной кухней и ванной комнатой. T3 (F3) – означает квартиру с двумя спальнями, одной гостиной и отдельной кухней и ванной комнатой и т.д.__
